Steuerfalle Grunderwerbsteuer

05.11.2021

Einschränkung der Grunderwerbsteuerbefreiung bei Share-Deals. Die bestehende Behaltensfrist wurde von 5 auf 10 Jahre verlängert und die maßgebliche Beteiligungsquote von 95% auf 90% reduziert.

Durch diese Gesetzesänderung erfordert die Übertragung von Anteilen an grundbesitzhaltenden Gesellschaften in Zukunft eine noch weitsichtigere Planung. Hiervon sind unter anderem Bauträger und Projektentwickler betroffen.

Steuerfalle  Grunderwerbsteuer

Ausgangslage:

Der Kauf von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% bis 6.5%, in Baden-Württemberg 5% des Kaufpreises. Dabei ergeben sich gravierende, teilweise kumulative Belastungswirkungen, da die sofort fällige Steuer als Anschaffungskosten nur über die Gebäudeabschreibung ertragsteuerlich abzugsfähig ist und bei jeder Immobilientransaktion erneut anfallen kann.
Mit Anteilskäufen (Share-Deals) konnten Immobilienkäufer bisher Grunderwerbsteuer sparen, wenn die Erwerber anstelle der Immobilie Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft erwarben. Die bisherige Regelung sah eine Grunderwerbsteuerbefreiung für den Fall vor, dass der Erwerber maximal 94,9% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft erwirbt und die verbleibenden 5,1% (oder mehr) der Anteile erst nach Ablauf von 5 Jahren auf den Erwerber übertragen werden.

Für wen sind Share-Deals relevant?

Solche Share-Deals sind nicht nur für große Immobilienkonzerne von Bedeutung, sondern können gleichfalls für Familienunternehmen mit Grundbesitz, aber auch für private Immobilien-Anleger wirtschaftlich interessant sein. Insbesondere Bauträger und Projektentwickler haben in der Vergangenheit die Share-Deals häufig genutzt. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauprojekt und verkaufen das fertige Objekt an einen Investor. Ohne die Inanspruchnahme der Share-Deal-Regelung würde sich für diese Investoren das Bauvorhaben um bis zu mehr als 12% verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke, als auch beim Verkauf der Immobilien Grunderwerbsteuer fällig würde. Aufgrund des herrschenden Mangels an Wohnraum ist dies durchaus ein Argument, das für die bisherige Regelung spricht.

Warum die Änderung?

Da in der Vergangenheit große Immobilienvermögen unter Ausnutzung der Share-Deal-Regelung grunderwerbsteuerfrei übertragen wurden sind die geringe Zurückbehaltens-Quote, sowie die relativ kurze Behaltensdauer der Rest-Anteile dem Gesetzgeber schon seit längerem ein Dorn im Auge. Den Bundesländern entgehen durch die Share-Deals Steuereinnahmen in Milliardenhöhe. Bereits im Juli 2019 hatte die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Share-Deal-Regelungen beschlossen, diesen aber nach massiver Kritik aus der Immobilienwirtschaft mehrfach verschoben.

Erst am 07.05.2021 hat der Bundesrat dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes mit dem Schwerpunkt Eindämmung der Steuergestaltung durch Share-Deals zugestimmt. Es ist am 01.07.2021 in Kraft getreten.

Wie sieht die Neuregelung aus?

Ziel der Neuregelung ist es, dass nur noch langfristige Beteiligungen steuerbegünstigt sein sollen. Um dies zu erreichen wurde die bestehende Behaltensfrist von 5 auf 10 Jahre verlängert und die maßgebliche Beteiligungsquote von 95% auf 90% reduziert. Die neue Regelung gilt für immobilienhaltende Personen- und Kapitalgesellschaften gleichermaßen. Share-Deals sind mithin weiter möglich, allerdings fällt aufgrund der Neuregelung Grunderwerbsteuer an, wenn innerhalb von 10 Jahren mehr als 90% an einer Immobiliengesellschaft den Eigentümer wechseln.

Fazit

Im neuen Grunderwerbsteuerrecht erfordern die Sperrfristen eine deutlich höhere Aufmerksamkeit beim Aufbau, Verwalten und Umschichten von Immobilieninvestments. Betroffene Steuerpflichtige sollten bestehende Strukturen überprüfen und ggf. anpassen. Für Bauträger und Projektentwickler, die häufig über wenig Eigenkapital verfügen, bedeutet die neue Regelung, dass Sie künftig länger an Objekten beteiligt bleiben müssen. Da das in Share-Deals gebundene Kapital nicht anderweitig eingesetzt werden kann, besteht die Gefahr, dass Bauträger ihre Aktivitäten merklich zurückfahren müssen. Unter diesem Gesichtspunkt wird eine fundierte Finanz- und Liquiditätsplanung für diese Unternehmen zukünftig von entscheidender Bedeutung sein. Die Übertragung von Anteilen an grundbesitzhaltenden Gesellschaften erfordert in Zukunft eine noch weitsichtigere Planung, bei der wir Sie als Ihr Partner in allen Steuerangelegenheiten gerne unterstützen.

Autor

  • Schoch, Hansjörg

    Hansjörg Schoch

    Dipl. Betriebswirt (BA)
    Steuerberater

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